Dogovor kuću
gradi – kaže stara narodna. Isto je i s njezinim održavanjem; ali pretpostavka
uspješnog dogovora je uspostava demokratskog pravnog poretka od temelja do
krova.
U većini
slučajeva upravo je to i glavni problem, jer, kao i uvijek, propisani zakoni se
ne primjenjuje u predviđenoj mjeri. Tome najprije doprinosi činjenica da sami
stanari, manje-više, ne poznaju svoja prava i obveze, što ostavlja dovoljno
mjesta za prazan hod u racionalnoj raspodijeli poslova održavanja i mjerama
sanacije.
Oni mlađi još
se nekako i snalaze, u čemu im pomaže Internet; ali starijima, koji najčešće i
nemaju pristup mreži, puno je teže. Zato, da bismo i njima olakšali muke, odlučili
smo, prije prvog snijega, malo pročešljati zakon i jasno razlučiti bitno od
nebitnog…te skratiti zakonsku priču u nekoliko rečenica.
Dakle:
Sredstvima
pričuve upravljaju isključivo stanari,
donoseći vlastiti godišnji plan i program održavanja zajedničkih dijelova
zgrade o kojima su dužni voditi zajedničku brigu. Sukladno tome, donose odluku
o planu prihoda i rashoda, a temeljem ovih odluka određuje se sadržaj i opseg
poslova redovitog održavanja i poduzimanja mjera hitnih popravka.
U ime
vlasnika zgrade ove poslove obavlja upravitelj zgrade koji sukladno ugovornim
obvezama i raspoloživim sredstvima preuzima obvezu izvršenja godišnjeg plana, iz
čega slijede preostale precizne zakonske obveze:
„Upravitelj
je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine
i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na
temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.“
Dakle,
nema nikakvih poduzimanja radova na vlastitu ruku, što je također nerijetka
pojava u cilju povećanja vlastitog profita.
„Uz to je
osobito dužan:
–
položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj
godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i
to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
–
izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i
predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na
prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
–
prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim
od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice.“
To
bi ujedno bio i sukus zakonske osnove. Širiti gradivo dalje od ovog nema ni
potrebe. Kao iskusni stanar sa dugogodišnjim radnim stažom u borbi sa
probušenim cijevima i šupljim krovovima, slobodan sam zaključiti da je gore
navedeno ujedno i sasvim dovoljno predznanje za snalaženje u vlastitim
stanarskim pravima (i dužnostima, dakako).
Slijedeći
korak u razvoju stanarske demokracije čini poznavanje zajedničkih dijelova koji
ulaze u održavanje zgrade. Posebnu
pozornost treba obratiti na vodovodne instalacije, oko čega postoje česti
nesporazumi (pitanje odvoda i dovoda te mjesta i točke sanacije).
POPIS
ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA STAMBENE ZGRADE
1. KONSTRUKTIVNI I VANJSKI DIJELOVI ZGRADE
– temelji, nosivi konstruktivni zidovi, međukatna konstrukcija, dimnjaci,
krovna konstrukcija s pokrovom, krovna i druga vanjska limarija, fasada,
vanjska stolarija i bravarija i balkoni
2. ZAJEDNIČKI PROSTORI ZGRADE
– ulazno predvorje
– stubište i površine izvan stanova i poslovnog prostora sa svim vratima,
prozorima i instalacijama
– podrum, sklonište, sušiona, praona rublja
– potkrovlje (tavan)
– nadstojnički stan
– prostorije za smeće sa svim uređajima
– zajedničke društvene prostorije
3. INSTALACIJE
a) vodovodna instalacija od
vodomjernog brojila zgrade do ventila prije izljevnog mjesta u stanu
b) odvodne instalacije od
priključka na javnu kanalizaciju do priključnih sifona u stanu, uključujući i
podni sifon
c) instalacije elektrike:
– instalacije jake struje od kućnog priključka do brojila u stanu
– instalacija zajedničke potrošnje (stubišna rasvjeta, rasvjeta podruma i
tavana)
– instalacija nužne i panične rasvjete
– instalacije zvonca i portafona (osim govornog aparata u stanu)
– instalacije gromobrana
– uređaji i instalacije zajedničke radio i TV antene (osim antenskih
priključnica u stanu)
– instalacije telefona (osim instalacije u stanu)
d) instalacija centralnog grijanja
– zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople
vode od razdjeljivača u kotlovnici ili toplinskoj stanici do radijatorskih
ventila i prigušnica u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade
– odzračni i kompenzacijski sustav centralnog grijanja
– kotlovnica s toplinskim podstanicama – svi uređaji, razvod, zaporna i
regulacijska armatura
instalacije plina u zgradi od glavnog ventila do brojila u stanu
4. UREĐAJI U ZGRADI
– dizala u zgradi (osobna i teretna)
– hidrofonski uređaji
– prepumpne stanice
– uređaji prisilne i objekti prirodne ventilacije
– protupožarni uređaji i instalacije
5. ZEMLJIŠTE KOJE SLUŽI ZGRADI
REZIME:
Povod
ovoj kolumni bila je pritužba jedne starije žene, stanarke najvišeg kata jedne
četverokatne zgrade sa 32 stana, koja već godinama cijelu zimu sama dežura na
krovu kuće, odbacujući snijeg koji svake zime poplavi njezinu kupaonicu i
dnevni boravak. Novaca za sanaciju krova navodno nema, jer se stambena pričuva „potroši
kroz godinu na druge poslove“.
Očito
je da upravitelj zgrade ne vodi posao kako treba, jer niti je u stanju sanirati
krovište, niti ponuditi odgovarajuće rješenje koja je dužan prema Zakonu o
vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
U
najgorem slučaju 32 stanara zgrade bili bi dužni podijeliti posao čišćenja
snijega ili snositi troškove štete nastale u stanu vlasnice. Ovako, svi
promatraju slučaj kao da se njih to nimalo ne tiče, mada su zajedničke obveze svih
suvlasnika i upravitelja zgrade oko ovog pitanja jasno regulirana obaveznim
Međuvlasničkim ugovorom te Ugovorom o upravljanju.
Prioriteti
se jasno moraju znati. Farbanje haustora, košenje trave, betoniranje staze,
ličenje fasade, sigurno ne mogu biti ispred saniranja krovne konstrukcije, kao
i poslova saniranja štete nastale od njezine propusnosti i dotrajalosti.
Ovaj
primjer naravno nije usamljen. Za što je glavni krivac neinformiranost
oštećenih stanara koji ne koriste svoja zakonom zajamčena prava. A dovoljno bi
samo bilo poslati dopis upravitelju zgrade sa posjetnikom na problem i njihove
obveze. Ponuda sanacijskih rješenja nema nikakve izravne veze sa stanjem na
računu. Odluka je na onome tko plaća. Ali se mora znati da zajedničke stavke
nikada ne plaća jedan nego svi.
Podijeli na društvenim mrežama